Ogni bene immobile ha un valore, determinato da diversi aspetti: l’andamento del mercato, le caratteristiche strutturali, lo stato di conservazione e la categoria di appartenenza. Oltre al valore intrinseco, un immobile ha anche un preciso valore fiscale ed erariale, sulla base del quale vengono calcolate le tasse che il proprietario deve pagare al comune in cui si trova il bene; il parametro utilizzato per calcolare tale valore prende il nome di rendita catastale: vediamo di seguito di cosa si tratta e come viene calcolata.
Cos’è la rendita catastale
La definizione di rendita catastale è contenuta nel Regio decreto-legge del 13 aprile 1939 n. 652, ed in particolare nell’articolo 9, entrato in vigore il 9 giugno del 1948; il dispositivo stabilisce che “la rendita catastale è la rendita lorda media ordinaria ritraibile previa detrazione delle spese di riparazione, manutenzione e di ogni altra spesa o perdita eventuale. Nessuna detrazione avrà luogo per decime, canoni, livelli, debiti e pesi ipotecari e censuari, nonchè per imposte, sovraimposte e contributi di ogni specie”. Il Decreto stabilisce, inoltre, che “la detrazione delle spese e perdite eventuali viene stabilita con una percentuale per ogni classe di ciascuna categoria”.
Come si calcola la rendita catastale
Il calcolo della rendita catastale si basa sulla suddivisione dei vari tipi di immobili in diverse categorie ( o gruppi), a seconda della specifica destinazione d’uso di ogni costruzione o fabbricato. Tali categorie sono sei in tutto, identificate da una lettera dell’alfabeto (dalla A alla F). Nel Gruppo A rientrano gli immobili con funzione abitativa o simili, come ad esempio villini, palazzi, uffici privati e costruzioni ad uso abitativo dal carattere “tipico” (trulli, nuraghi e simili). Il Gruppo B comprende gli immobili la cui destinazione è sociale o comunitaria: collegi, convitti, case di cura, scuole, uffici pubblici, biblioteche, musei, pinacoteche, cappelle etc. Nel Gruppo C trovano posto gli edifici destinati ad ospitare attività produttive o commerciali (negozi, magazzini e simili). Il Gruppo D comprende opifici, alberghi, teatri, cinema e fabbricati modificati per ospitare particolare attività produttive che, in quanto tali, non possono essere ulteriormente modificati. Gli ultimi due gruppi (E ed F) includono, rispettivamente, gli edifici senza una particolare destinazione e le cosiddette “entità urbane”, una definizione all’interno della quale ricadono fabbricati e aree di vario tipo.
Il calcolo della rendita catastale è piuttosto semplice: basta moltiplicare la consistenza dell’immobile (indicata in vani, in metri quadri o in metri cubi a seconda del gruppo di appartenenza dell’immobile) per uno specifico coefficiente; quest’ultimo viene indicato nelle tariffe di estimo stilate dall’Agenzia per il Territorio, ovvero l’ente deputato alla gestione del Catasto. In base ai gruppi catastali, i coefficienti sono i seguenti:
Gruppo A (tranne A10): 160;
Gruppo B e C3, C4 e C5: 140;
Categoria D5 e A10: 80;
Gruppo D (tranne D5): 60;
Categoria C1: 55.
Per gli opifici, e tutti gli altri immobili che non possono essere raggruppati in una specifica categoria, come disposto dal Regio Decreto del 1939, la rendita catastale “è determinata con stima diretta per ogni singola unità. Egualmente si procede per la determinazione della rendita catastale delle unità’ immobiliari che non sono raggruppabili in categorie e classi, per la singolarità’ delle loro caratteristiche”.
Il calcolo della rendita (o valore) catastale di un immobile serve principalmente al calcolo delle imposte, in particolare l’IMU ed eventuali tasse di successione, imposte ipotecarie ed erariali. Per ottenere una stima affidabile di tale parametro è necessario rivolgersi ad un tecnico (un perito) o, in alternativa, si può richiedere una verifica della rendita catastale ad un portale specializzato, come ad esempio Ivisura, che si occupa di fornire pratiche e certificati online, inoltrando un’apposita richiesta e pagando la tariffa prevista.
