Nella seconda parte del 2019 i valori immobiliari di Palermo sono diminuiti dello 0,8%, rispetto al primo semestre 2019
Per quanto riguarda il volume delle transazioni nel secondo semestre del 2019, rispetto al secondo semestre 2018, c’è stato un aumento del +5,3%. Se consideriamo l’intero anno nel 2019 la crescita delle compravendite è stata del +2,9%, per un totale di oltre 5.600 scambi (elaborazione Ufficio Studi Tecnocasa su dati Agenzia delle Entrate). I tempi di vendita nel capoluogo siciliano si attestano intorno a 135 giorni, in continua diminuzione rispetto ai semestri precedenti, tuttavia più lunghi rispetto alla media delle grandi città italiane che è di 122 giorni.
Negli ultimi 10 anni le quotazioni di Palermo sono diminuite del -34,6%, con un andamento peggiore rispetto alla media nazionale che si attesta al -30,8%. L’area centrale della città è quella che ha performato meglio in questi anni, perdendo solamente il 21,3% del proprio valore. Contrazioni dei prezzi in linea con la media cittadina si registrano nelle macroaree Uditore ed Università-Brancaccio che negli ultimi 10 anni hanno perso rispettivamente il 32,7% ed il 34,6%. Sono andate peggio le macroaree Parco della Favorita e Fiera che hanno perso il 40,1% ed il 46,5%.
Situazione differente se si confrontano i valori attuali con quelli del 1998: in questo caso i prezzi delle abitazioni di Palermo sono aumentati mediamente del 35,4%, %, nonostante il costante ribasso dei prezzi registrato dal 2008 in poi.
Variazioni percentuali dei prezzi IIsem2019 su Isem19
PALERMO
II sem 2019
Centro
0,6%
Università – Brancaccio
0,9%
Uditore
-1,9%
Parco della Favorita
-2,1%
Fiera
-6,9%
Prezzi immobili IIsem19
PALERMO CITTÀ
Centro
Signorile usato
Medio usato
Economico usato
Signorile nuovo
Medio nuovo
Economico nuovo
CENTRO – TEATRO MASSIMO
1400
1150
1000
2200
1850
1600
CENTRO STORICO
1400
1100
800
1950
1450
1050
LIBERTÀ – POLITEAMA – R. SETTIMO – PORTO
2400
1800
900
2700
2200
1150
MARCONI
1800
1400
1100
Nd
Nd
Nd
OLIVUZZA
Nd
980
430
Nd
1200
900
SERRADIFALCO
1600
1300
700
1900
1500
900
TERRASANTA
1600
1300
700
1900
1500
900
VILLABIANCA – LIBERTÀ – GIARDINO INGLESE
1700
1400
1000
1900
1700
1200
ZONA DANTE
1400
1100
800
1700
1300
900
Università-Brancaccio
BONAGIA
Nd
950
550
Nd
1300
950
BRANCACCIO
Nd
650
360
Nd
870
450
CALATAFIMI – ALTA
1550
1250
750
1750
1500
1000
CALATAFIMI – PINDEMONTE – VILLA TASCA
1500
1300
1000
1700
1400
1200
CIACULLI – CROCE VERDE
Nd
600
350
Nd
700
550
CORSO DEI MILLE – MESSINA MARINE – SANT’ERASMO
1150
900
550
Nd
1300
800
FALSOMIELE
Nd
800
500
Nd
1000
750
INDIPENDENZA
1200
1100
700
1500
1300
1100
MESSINA MARINE
Nd
600
250
Nd
1100
650
ORETO – POLICLINICO – SEBASTIANO LA FRANCA
1100
850
600
Nd
Nd
Nd
ORETO NUOVA
Nd
900
550
1200
1100
750
ORSA MINORE
1350
1200
950
1600
1450
1200
PORTELLA DELLA GINESTRA – DIAZ
Nd
1100
1050
Nd
1250
1100
ROMAGNOLO
Nd
1100
1000
Nd
1200
1100
STAZIONE
Nd
1000
600
Nd
1700
Nd
TUKORY
1000
800
700
Nd
1100
900
UNIVERSITÀ – MONTEGRAPPA
1200
1000
700
1500
1300
1000
VILLAGGIO SANTA ROSALIA – UNIVERSITÀ
1320
1130
970
Nd
Nd
Nd
VILLAGRAZIA
Nd
750
500
Nd
1000
800
Uditore
BORGO NUOVO
Nd
1200
1000
Nd
1300
1200
CRUILLAS – DE GASPERI
Nd
1100
700
Nd
1600
Nd
CRUILLAS – MICHELANGELO
1200
1000
650
1500
1200
950
L. DA VINCI – BERNINI – REGIONE SICILIANA -UDITORE
1400
1150
900
1600
1350
1100
L’EMIRO – NOCE
Nd
1100
700
Nd
1300
1000
MICHELANGELO
1300
1150
700
1550
1350
1000
PACINOTTI – LANCIA DI BROLO
1700
1600
1200
1800
1700
1400
PARISIO
1200
1000
800
Nd
1200
900
PASSO DI RIGANO
Nd
1500
1150
Nd
1700
1350
PITRÈ
Nd
1100
1000
Nd
1300
1100
UDITORE
1200
1000
900
1500
1300
1100
Parco della Favorita
BELGIO – STRASBURGO – NEBRODI
1700
1500
800
1900
1650
1000
CARDILLO – VILLA SCALEA
1300
1200
800
1650
1500
1200
DE GASPERI
2000
1800
1500
Nd
Nd
Nd
MONDELLO – ADDAURA
1600
Nd
Nd
Nd
Nd
Nd
PALLAVICINO
1300
1100
700
1700
1600
1100
PARTANNA – MONDELLO
1400
1150
760
Nd
Nd
Nd
RESTIVO – CAMPANIA
1900
1650
1450
2000
1900
1800
RESUTTANA
Nd
1000
500
Nd
1300
800
SAMPOLO – LIBERTÀ STATUA – DON BOSCO
1600
1300
900
1900
1500
1200
SAN LORENZO – STRASBURGO
1500
1250
900
1850
1600
1300
SFERRACAVALLO
1200
1000
800
1300
1250
1100
Fiera
FIERA
1500
1200
800
1800
1500
1200
MONTEPELLEGRINO – FIERA
1300
900
700
1600
1300
950
NOTARBARTOLO – LEOPARDI – SPERLINGA
1500
1400
1300
1900
1800
1700
Legenda: i valori sono espressi in € al mq
Nota: i prezzi indicati si riferiscono ai valori medi di compravenduto e non a quelli richiesti dei proprietari. Incorporano quindi la trattativa con eventuali ribassi. Le quotazioni si riferiscono a tagli di 80-90 mq. In caso di immobili di metratura inferiore devono essere applicati i correttivi al rialzo. I valori, inoltre, sono riferiti ad immobili diversi per vetustà (nuovo e usato) e per tipologia (signorile, medio ed economico). Sottolineiamo poi che si tratta di prezzi medi e quindi orientativi. Ogni immobile per le sue peculiarità e specifiche caratteristiche potrà quindi discostarsene.
Analisi delle macroaree
La macroarea che ha segnalato il ribasso dei prezzi più importante è stata quella delle Fiera che ha chiuso con una riduzione del 6,9%.
A seguire la macroarea di Parco della Favorita con un calo dei valori del 2,1%.
Tra i quartieri in ribasso c’è Pallavicino i cui prezzi sono in lieve diminuzione, in seguito ad un’abbondante offerta di immobili sul mercato. Parliamo di una borgata storica di Palermo caratterizzata da immobili d’epoca sorti tra gli anni ’30 e gli anni ’70. C’è poi una parte più residenziale che offre soluzioni in residence costruite tra gli anni ’70 e gli anni ’90. La domanda in zona è alimentata soprattutto da acquirenti di prima casa, spesso monoreddito, che cercano trilocali possibilmente in buono stato. I prezzi medi della Borgata si aggirano intorno a 900 € al mq quelli invece della zona più residenziale intorno a 1200 € al mq.
Il quartiere di Cardillo – Scalea ha valori leggermente più elevati data la presenza di molte nuove costruzioni che hanno in qualche modo trascinato al rialzo anche i prezzi dell’usato. Le quotazioni si aggirano intorno a 1300 € al mq per le tipologie usate e 1500-1600 € al mq per quelle nuove. Sul mercato delle locazioni si registra una buona domanda alimentata sia da coloro che non riescono ad accedere al mercato dell’acquisto e sia da lavoratori fuori sede presso il vicino centro commerciale “Conca d’Oro”. Da ottobre 2019 si registra un calo dell’offerta di immobili in locazione. Un bilocale si affitta mediamente a 350 € al mese a Pallavicino e a 400 € al mese a Cardillo.
A seguire la macroarea di Uditore che ha registrato una contrazione dei valori dell’1,9%. Tra i quartieri interessati c’è quello di Cruillas, la cui diminuzione è determinata dalla presenza di immobili di qualità inferiore (in termine di servizi o presenza/vicinanza di attività commerciali) rispetto alla adiacente zona di Michelangelo. Su Cruillas prevalgono stabili degli anni ’70, in piccoli contesti spesso privi di ascensore. Questo ha comportato l’assestamento dei prezzi intorno a 900-1000 € al mq. I valori della vicina zona Michelangelo, che offre immobili in residence costruiti tra gli anni ’80 e la seconda parte degli anni 90, si aggirano intorno a 1200 € al mq. In entrambi i quartieri comprano giovani al primo acquisto o famiglie che desiderano fare un cambiamento migliorativo. Ci sono anche coloro che investono e che si rivolgono al mercato di Cruillas se hanno budget contenuti e mirano al rendimento, altrimenti si indirizzano sul quartiere di Michelangelo per acquistare immobili da destinare alla locazione, accontentandosi al momento di un rendimento più contenuto ma con l’obiettivo di destinare in futuro la casa ai figli.
A Cruillas per un trilocale si spendono intorno a 80 mila €, mentre su Michelangelo un immobile di 100 mq si aggira intorno a 125 mila €. Sono presenti delle nuove costruzioni che si acquistano a 1600 € al mq. La zona, grazie alla recente linea tramviaria (linea 3), è oggi meglio collegata con l’area di viale Regione Siciliana. Gli uffici e le scuole qui presenti sono così più facilmente raggiungibili. Attualmente i collegamenti si fermano al raggiungimento della Stazione di Notarbartolo. Il Comune ha comunque avviato un progetto di espansione che interesserà la città e che porterà alla creazione di altre due linee della metropolitana che collegheranno rispettivamente la Stazione Centrale con l’ospedale Villa Sofia e la Stazione di Notarbartolo con piazza Giachery. I lavori dovrebbero terminare nel 2024. Sul mercato delle locazioni si registra una buona domanda alimentata da coloro che non riescono ad acquistare ma al momento si segnala un’offerta contenuta. Per un bilocale si chiedono intorno a 400 € al mese. Si stipulano soprattutto contratti a canone concordato.
La macroarea di Università – Brancaccio registra un incremento dei prezzi dello 0,9%, in seguito al trend dei valori del quartiere di Villaggio Santa Rosalia – Università (+5%). Le richieste sono rivolte soprattutto ad immobili da utilizzare come prima casa e, in minima parte, da destinare ad uso investimento. Infatti, in zona sorge sia l’Università sia l’Ospedale Civico, e quindi si possono affittare gli immobili a studenti e lavoratori fuori sede. La domanda per investimento, oggi, resta comunque limitata. La zona offre immobili costruiti tra gli anni ’40 e gli anni ’90, prevalentemente di edilizia civile e che sono valutati intorno a 1100 € al mq. La zona dell’Ospedale suscita un discreto interesse sui potenziali acquirenti proprio per la vicinanza alla struttura. Sul mercato delle locazioni si registra una discreta richiesta ad opera di chi non riesce ad acquistare. Per un bilocale si spendono intorno a 350 € al mese, per un trilocale 400-500 € al mese.
Bene anche la macroarea del centro che segnala un aumento delle quotazioni dello 0,6% grazie alla performance del centro storico dove si stanno muovendo tanati investitori per affitti turistici. La riqualificazione a cui è stato sottoposto lo ha migliorato nel tempo incrementandone anche l’offerta commerciale. Prezzi intorno a 2500 per le zone più richieste con top di 3000 € al mq per le soluzioni di pregio.
Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa
